Юридичний супровід угоди купівлі- продажу земель сільськогосподарського призначення.

На даний час є актуальним питання купівлі - продажу земель сільськогосподарського призначення як громадянами України так і підприємствами на території України.

Таким чином постає питання хто і за яких умов може покупати та продавати земельні ділянки на території України та яка процедура передбачена чинним законодавством України.
З 01 липня 2021 р. дія мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, припинилася!
31 березня 2020 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX, яким було знято мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:
1. громадяни України (з 01.01.2024 року – до 10 000 га),
2. юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади. (з 01.01.2024 р. - до 10 тис. га).

Таким чином законодавчо визначений не тільки суб’єктний склад учасників вищезазначеної угоди але також і встановлені певні обмеження щодо можливості проведення такої угоди та суб’єктів, які мають право на укладання такої угоди.

Такі обмеження мають наступні особливості:

1. Підтвердження права власності на продаж особи, яка відчужує земельну ділянку, що підтверджується або вже наявною реєстрацією в в Держземкадастрі або ж така реєстрація покладається на юристів нашої компанії.

В такому випадку юристи нашої компанії підготують для вас: заяву про державну реєстрацію земельної ділянки; оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, згідно до вимог Закону України «Про землеустрій»; електронний документ, про відомості результатів робіт із землеустрою, які підлягають внесенню до Державного земельного кадастру, відповідно до вимог Закону України «Про Державний земельний кадастр».

2. Проходження нашими юристами процедури щодо переважного права орендаря на придбання землі сільськогосподарського призначення.

Стаття 131 Земельного кодексу України передбачає здійснення купівлі-продажу землі з дотриманням переважного права на її придбання.

Для того щоб сповістити орендаря про його переважне право необхідно написати листа орендарю з повідомленням про намір продажу земельної ділянки, з зазначенням ціни та умов продажу, який потрібно направити поштою з повідомленням про вручення та описом вкладення або передати наручно з розпискою орендаря про отримання такого листа.
Встановити у такому листі наприклад двомісячний строк на відповідь, що є можливим з огляду на відсутність законодавчо встановленого строку.
Якщо орендар відмовляється від переважного права на викуп, то тоді власник землі має право продати свою частку третій особі на тих же умовах та за ціною, які пропонувалися орендарю.

3. Особливо важливим нюансом є процедура Due diligence –розкриття інформації про покупця:

Якщо покупцем є фізична особа, то обов’язково перевіряється джерело походження коштів фізичної особи –покупця.
Юристи, які супроводжують процедуру підготовки документів перед укладанням договору купівлі земельної ділянки:
• встановлюють особу покупця;
• перевіряють, чи не накладено на особу санкції;
• перевіряють джерело походження коштів;

Обов’язково розрахунок між покупцем та продавцем проводитися в безготівковій формі.
Due diligence може бути проведений за допомогою перевірки: податкової декларації покупця; довідки про виплачену заробітну плату з міста праці; документами про продаж майна, якщо таке джерело походження коштів має місце; дивідендами, які отримав громадянин та інше.
Якщо покупцем виступає юридичні особи, які мають на це повне право з 01 січня 2024 року, то стосовно них діють заборони, а саме – не мають право на придбання земельних ділянок юридичні особи, учасниками або кінцевими бенефіціарними власників яких є:
• громадяни Російської Федерації або учасники терористичних організацій;
• іноземні держави;
• особи, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
• особи, що зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон;
• особи щодо яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції);
• особи, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF).

Увага: обов’язково кінцевим бенефіціарним власником підприємства – покупця має бути громадянни України.

4. Посвідчення договору купівлі-продажу.

Юристи повинні підготувати:
• Документи, які підтверджують право власності на землю;
• виписку з Державного земельного кадастру (про присвоєння кадастрового номеру);
• документи про грошову оцінку земельної ділянки;
• квитанцію про сплату податку;
• докази сплати послуг нотаріуса/державного мита (1% від суми договору).

Тільки після підготовки та перевірки всіх документів юристи Агенції Міжнародного права супроводжують посвідчення такої угоди нотаріусом, що є обов’язковим згідно українського законодавства.